Régiós tendenciák az építőiparban

Az elmúlt esztendők ingatlanpiaci válsága után a tavalyi év végre fordulatot hozott, az optimistább elemzések egyenesen lakásépítési boomról beszélnek. Hogyan alakulnak az építkezési tendenciák országos és régiós szinten? Ennek próbáltunk utána járni.

2016-ban mintegy 10 ezer új lakás épült Magyarországon, mely több mint 30 százalékkal meghaladja a korábbi évi adatokat. Ebben az évben ez a szám várhatóan tovább fog növekedni, hiszen a kiadott lakásépítési engedélyek és az építési bejelentések száma a 30 ezret is meghaladta.
A felmérések szerint nem csak befektetési céllal vásárolnak vagy építtetnek új ingatlant, hanem saját használatra is. A háttérben az alacsony hitelkamatok, a CSOK és a lakásépítés áfájának csökkentése áll. A lakásépítési kedv tavalyi erősödése a lakás- és telekárak erőteljes növekedését vonta maga után, mely 2017-ben tovább folytatódott, ám a tavalyi évhez képest valamivel kisebb mértékben. A GKI felméréséből kiderül, hogy a hozzáértők a telekárak esetében 2017-ben “mindössze” 4-6 százalékos drágulást valószínűsítenek.
Ezt a tendenciát támasztja alá az a januári GKI felmérés is, mely a lakásépítési- és vásárlási szándékot mérte fel a lakosság körében. A tavaly októberi adatokhoz képest némiképp visszaesett azoknak a száma, akik biztosan építkezni vagy vásárolni fognak az elkövetkezendő egy évben, azonban nőtt azoknak a száma, akik valószínűleg ingatlant fognak építenek vagy venni. Ezek az adatok az egy évvel korábbiakhoz képest összességében azonban határozott növekedést mutatnak. A felmérés a szakértők szerint – a tavalyi szárnyalás után – a telekpiac lassuló pörgését jelzi előre. Érdekes, hogy mindeközben a lakásfelújításra és korszerűsítésre irányuló szándékok az egy negyedévvel, vagy akár az egy évvel ezelőttihez képest is gyengültek.
A tavaly szeptemberben bemutatott Építési Piaci Prognózis 2017 című tanulmány szerint a piacon a növekedés motorja várhatóan továbbra is a lakásépítés, a volumen bővülése közel 35 százalékos lesz. 2017 után a növekedés üteme azonban fokozatosan lassul, 2018-ban még 8 százalék, 2019-ben pedig már csak 1-2 százalék lesz. A jóslat szerint tehát a lakásépítésben négy, a korábbiakhoz képest jó év várható. 2019-ig folyamatosan emelkedik az évente épített lakások száma, ez időszak végére eléri a 20 ezer darabos szintet. 2020-tól ismét kismértékű csökkenés várható.

Mi is felocsúdtunk!

Az országos tendencia jellemző régiónkra is, hiszen szemmel láthatóan az üres telkek fokozatosan beépülnek, a települések központi helyein építési telekhez jóformán már csak régi ház lebontásával lehet hozzájutni. Ezt támasztják alá azok az adatok is, melyeket a régió építéshatósági irodái küldtek megkeresésünkre.
– A monori központ jogkörébe tartozó Gyömrő, Péteri, Monor, Monorierdő, Káva, Bénye, Gomba, Pánd, Pilis, Csévharaszt, Nyáregyháza, Vasad településeken a tavalyi évben összesen 146 építési engedélyt adott ki a hatóság. Ezen kívül 130 bejelentés vagy feltöltés volt az elektronikus építési naplóba – tájékoztatta lapunkat Orosházi Tamás, a monori Építéshatósági Iroda vezetője. – A 2017. év első három hónapjában 16 építési engedélyt adott ki a hatóság, a bejelentésekről azonban nincs információnk, mert a megváltozott jogszabály január elsejétől kivette hatáskörünkből a 300 négyzetméter hasznos alapterület alatti lakóépületekkel kapcsolatos teendőket. Ezekkel jelenleg a gyáli Járási Hivatal Építésügyi Osztálya foglalkozik – tette hozzá Orosházi Tamás. A tizenkét településre összesen tehát mintegy 276 új ingatlan jutott a tavalyi évben. A váslág múlása tehát világosan érzékelhető, hiszen a szakember szerint már 2014-től emelkedni kezdett az építkezések száma.
Az újonnan épült ingatlanok túlnyomó része 60 és 110 négyzetméter közötti hasznos alapterülettel rendelkezik. Úgy tűnik, a beruházók szívesen fektetnek be társasházakba, hiszen a fellendülés óta az új épületeknek mintegy egyharmada társasház volt. Ezek között voltak helyi szinten egészen nagyméretűnek számító 20-22 lakásos lakóépületek is. A többlakásos társasházak építése azonban inkább a nagyobb településekre koncentrálódik. A tavalyi évben Vecsésen például jóval több kétlakásos társasház épült, mint hagyományos családi ház, és Üllőn is tíz fölötti volt ennek a nagy népszerűségnek örvendő lakástípusnak a száma. Ennél nagyobb, négylakásos lakóépületre mindössze egy esetben adtak ki építési engedélyt.
A válság utáni fellendülés az Ecser, Maglód, Üllő és Vecsés térségben is látható, érezhető. Rupp Zoltán, a Vecsési Polgármesteri Hivatal Építési Osztály vezetőjének tájékoztatása szerint ezeken a településeken 2014-hez képest 2015-ben közel kétszeresére emelkedett az építési engedély alapján építendő lakásszám. 2015-höz képest 2016-ban azonban ez a szám jelentősen nem emelkedett. – A lakások mérete egylakásos lakóépületek esetén többnyire 100 -200 négyzetméter, kétlakásos épületeknél 70 -100 négyzetméter körüli. Szélsőséges méretű lakások nem épültek, a legnagyobb családi ház 2016-ban 349 négyzetméteres volt – mondta el kérdésünkre Rupp Zoltán.

Na és az árak…

Az egyik legnagyobb internetes ingatlankereső adatbázisában az árakról is megpróbáltunk tájékozódni. Világosan kitűnik, hogy a térségben is inkább a nagyobb lélekszámú településeken készülnek olyan beruházások, melyek a CSOK-os igényeket próbálják kielégíteni.
Monoron újépítésű lakáshoz leginkább ikerház konstrukcióban lehet hozzájutni. A többségében 60-80 négyzetméterrel rendelkező társasházi lakásokhoz – a városközpont közelségétől függően átlag 20-24 millió forintért lehet hozzájutni. Gyömrőn az adatbázis alapján némileg bőségesebb a kínálat az újépítésű, láthatóan modern kivitelezésű ingatlanokban. Itt nagyobb alapterülettel rendelkező, vélhetően kifejezetten nagycsaládosok számára készülnek az ingatlanok. Nagy a választék a 100 négyzetméter fölötti társasházi, ikerházi lakásokból, vagy az önálló, de kifejezetten kis telekméreten felépült családi házakból. Itt a 80 négyzetméter kölüli lakásokat 25 millió körül hirdetik, míg a jóval 100 négyzetméter fölötti, önálló udvarral rendelkező ingatlanok 33-36 millióba kerülnek. A környező kisebb településeken sokkal szűkösebb a kínálat, igaz, jóval kedvezőbb áron, az előbb említettekhez képest akár 10-15 millió forinttal olcsóbban lehet hozzájutni az újépítésű ingatlanokhoz.
A Vecséshez tartozó térségben az ingatlankínálatból is kivilágliki a jellemző építőipari tendencia, valamint az, hogy a kereslethez az építőipar ebben az évben fog felzárkózni. Az eladásra kínált újépítésű ingatlanok többségéről még csak látványterv érhető el, sokukat 2017 év második felében fogják átadni. A legnagyobb kínálattal Vecsésen és Üllőn találkoztunk. Ecseren és Maglódon is van ugyan mozgolódás, de jóval kisebb a kínálat. Ennek megfelelően alakulnak az árak is. Míg Ecseren egy 60 négyzetméteres házat 26 millióért kínálnak, addig Maglódon újéptítésű családi házat 30 millióért hirdetnek. Üllőn is leginkább társasházi lakások épülnek. Itt a 80-100 négyzetméteres lakásokat 23-27 millióért kínálják. A beruházások számánban és az árak tekintetében is Vecsés jár az élen. Itt a jellemzően 70-110 négyzetméteres társasházi lakások is jóval 30 millió forint fölé kúsznak, egy önálló kertesházért pedig 50 millió forintot kérnek.

Reméljük, hogy a már fellendülésben lévő építőipari tendenciák régiónk arculatában is megújulást fognak hozni. Jó lenne, ha a befektetők a lakások hosszútávú élhetőségére, a fenntarthatóságra, esztétikai arculatára, az építkezés során pedig a környezet védelmére is legalább akkora hangsúlyt fektetnének, mint a piaci igények gyors kielégítésére.

Nagy Renáta